4登记程序

4.1  一般规定

4.1.1  房地产登记宜按申请、受理、审核、登簿、发证的程序进行。房地产登记机构认为有必要的，可对登记有关事项进行公告。

4.1.2  房地产登记机构宜设立受理、审核、登簿、质量管理等岗位，审核、登簿、质量管理岗位工作应由登记官担任。受理、审核、质量管理岗位工作不应由同一人担任。

4.1.3  房地产登记机构宜设立房地产登记审核委员会，负责会审房地产登记重大疑难事项。房地产登记审核委员会应由3人及以上单数组成，其中登记官不应少于总人数的1/2。

4.1.4  房地产登记机构应对房地产登记质量进行定期、定量检查。房地产登记类型应符合本规程附录A的有关规定。

4.1.5房地产登记质量检查应符合下列规定：

1  房屋所有权初始登记应每件检查，其他各种登记类型应按每月不低于登记件数的3％进行抽查；

2  每件检查业务均应填写检查记录，并应签署质量检查意见；

3  应计算错件数比例，对有误的登记业务应退回相应业务岗位，并提出书面纠正意见；

4  对纠正情况应进行监督，并应按月度、年度撰写质量检查报告。

4.1.6房地产登记机构宜配置居民身份证读卡器等防伪、加密设备。

4.2  申请

4.2.1  申请人（代理人）应向房地产登记机构提交房地产登记申请材料，申请材料应齐全、形式规范、内容合法、真实有效。房地产登记申请材料及清单应符合本规程附录B和附录C的要求。登记业务表式样宜符合本规程附录D的要求。

4.2.2  房地产登记应共同申请，当有下列情形之一时，可单方申请：

1　因合法建造房屋取得房屋权利；

2　因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房地产权利；

3　因继承、受遗赠取得房地产权利；

4    因房屋所有权人的姓名或名称变更，申请变更登记；

5    因房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更，申请变更登记；

6    因房屋面积增加或减少，申请变更登记；

7  因同一所有权人分割、合并房屋，申请变更登记；

8  房屋灭失；

9　权利人放弃房地产权利；

10 权利人申请不涉及房地产权利归属和内容的更正登记；

11 申请异议登记；

12 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人申请预告登记。

4.2.3  对共有的房地产，应由共有人共同申请登记。对按份共有的房地产，申请人还应提交各自房地产份额的约定书。

4.2.4  对建筑区划内属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，申请人（代理人）应在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。

4.2.5  申请人委托他人代为申请登记时，应采取书面委托方式。

4.2.6  未成年人的房地产应由其监护人代为申请登记。当监护人代为申请时，应提交本人和未成年人的身份证明、监护关系证明。

4.2.7  需要申请人（代理人）确认的申请书及有关申请材料，应采取下列方式确认：

1  自然人宜采用签名或摁留指纹的方式。签名应与提交的身份证明上的姓名一致，不得使用省略名或曾用名。摁留指纹宜摁留其右手拇指指纹或食指指纹；

    2  法人应采用加盖该法人印章的方式；

3  其他组织应采用加盖该组织印章的方式。

4.3  受理

4.3.1  受理工作应包括下列主要内容：

1  查验申请主体；

2  查验申请材料；

3  核对申请登记事项；

4  询问申请人（代理人）；

5  录入相关信息；

6  签署受理意见。

4.3.2  当符合下列情形之一时，房地产登记机构可合并办理登记：

1  以抵押贷款方式预购商品房的，预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记；

2  已设立所有权、抵押权预告登记的预购商品房符合相应登记条件后，预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记与预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记；

3  已设立抵押权登记的在建工程竣工后，房屋所有权初始登记与在建工程抵押权登记转房屋抵押权设立登记；

4  以抵押贷款方式购买房屋的，房屋所有权转移登记与房屋抵押权设立登记；

5  继承人将自己的房地产份额转让给其他继承人，涉及的房屋所有权继承、转让等转移登记；

6  房屋所有权变更致使抵押权变更的，房屋所有权变更登记与抵押权变更登记；

7  房屋所有权转移、变更致使地役权转移、变更的，房屋所有权转移、变更登记与地役权转移、变更登记。

4.3.3  查验申请主体应包括下列主要内容：

1  申请人（代理人）为自然人的，申请材料上的姓名应与身份证明材料上的姓名一致，并宜通过身份证读卡器查验境内居民身份证真伪、采集相关信息；

2  申请人（代理人）为法人、其他组织的，申请材料上的名称应与身份证明材料上的名称一致。

4.3.4  查验申请材料应包括下列主要内容：

1　申请材料应齐全、完整；

2    房地产权属证书或登记证明应真实、有效；

3   有关部门出具的权利来源证明材料、其他有关证明材料应在规定的有效期限内且属依职权出具。

4.3.5  核对申请登记事项应包括下列主要内容：

1  申请材料上的内容应与申请登记事项相符；

2  申请材料之间的内容应相互对应；

3  申请登记事项与登记簿记载事项不得冲突。

4.3.6  询问申请人（代理人）应包括下列主要内容：

1　申请登记的事项应是申请人的真实意思表示；

2　申请登记的房地产应是共有或单独所有；对共有的房地产，应询问是共同共有或按份共有；对按份共有的，应询问申请人的共有份额；

3　当申请异议登记时，申请人应知悉异议不当应承担的责任；

4　询问结果应经被询问人签名或摁留指纹确认后归档保留。

4.3.7对准予受理的，应出具受理凭证并告知申请人（代理人）应缴纳的登记费用。对不予受理的，应告知申请人（代理人）需补正的内容或不予受理的理由，并应将申请材料退还申请人（代理人）。